NHỮNG ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (PHẦN 2)

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (sau đây gọi là “Luật KDBĐS 2023”), đã có những điểm mới tiến bộ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Luật KDBĐS 2014”).

Bên cạnh những điểm mới đã được phân tích tại bài viết NHỮNG ĐIỂM MỚI ĐÁNG CHÚ Ý CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (PHẦN 1), Law Plus tiếp tục cung cấp đến Quý khách hàng những thay đổi cần lưu ý của Luật KDBĐS 2023. Theo đó, các bên mua – bán, bên thuê mua – cho thuê mua.bất động sản cần nắm rõ các quy định này.nhằm hạn chế tối đa các rủi ro có thể phát sinh.khi tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản.

Thứ nhất, quy định cụ thể về tỷ lệ thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Khoản 2 Điều 25 Luật KDBĐS 2023 bổ sung thêm quy định:

“Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.”

Thứ hai, Luật KDBĐS quy định về nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở.

Ở Luật KDBĐS 2014, việc giải chấp có ngoại lệ.là nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và khách hàng.thì chủ đầu tư không phải thực hiện giải chấp trước khi bán nhà ở.hình thành trong tương lai cho bên mua, thuê mua. Tuy nhiên, theo điểm e khoản 1 Điều 40.Luật KDBĐS hiện hành, giải chấp chỉ có ngoại lệ.là dành cho nhà ở xã hội. Còn đối với nhà ở thương mại thì giải chấp.là phương án duy nhất mà chủ đầu tư dự án.phải tuân thủ khi muốn bán, cho thuê mua nhà ở. Lúc này, việc giải chấp không phụ thuộc.vào ý kiến của bên nhận thế chấp và khách hàng. 

Điều này tránh được những tranh chấp.phát sinh từ tình trạng không rõ ràng của các biện pháp.bảo đảm đối với nhà ở của các chủ đầu tư.khi bán, cho thuê mua. Từ đó bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp.của người mua, thuê mua bất động sản.

Thứ ba, quy định bổ sung về giá thực tế trong hợp đồng.

Thực tế áp dụng pháp luật liên quan đến bất động sản.trong thời gian qua cho thấy, tồn tại rất nhiều trường hợp.các bên thoả thuận giá mua bán trong các giao dịch liên quan đến.bất động sản được công chứng thấp hơn nhiều.so với giá thực tế các bên thoả thuận.

Do đó, Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung thêm quy định về giá thực tế tại khoản 2 Điều 47: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.”

Quy định này giúp hạn chế tình trạng khai “hai giá” từ các bên trong giao dịch liên quan đến bất động sản nhằm mục đích giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp cho cơ quan nhà nước.

Thứ tư, thay đổi điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Khoản 1 Điều 61 Luật KDBĐS 2023 quy định “có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản” là một trong những điều kiện mà tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng.

Trước đó, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản “phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập”.

Đồng thời khoản 1 Điều 61 Luật KDBĐS 2023 còn bổ sung thêm các điều kiện.cho nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân kinh doanh.dịch vụ môi giới bất động sản như: “Phải có quy chế hoạt động.dịch vụ môi giới bất động sản”, “Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật.đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định.của Chính phủ”, “Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh.dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp.đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập.doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin.về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.”

Ngoài ra, luật mới bổ sung thêm khoản 2 để quy định chi tiết về điều kiện cá nhân hành nghề môi giới bất động sản:

Phải “Có chứng chỉ hành nghề.môi giới bất động sản”, “Phải hành nghề trong một doanh nghiệp.kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ.môi giới bất động sản”. Điều này sẽ hạn chế phần nào tình trạng.một bộ phận môi giới bất động sản.thiếu năng lực chuyên môn, tự phát, giảm thiểu thiệt hại cho nhóm khách hàng.khi tham gia thị trường bất động sản.lựa chọn hình thức thông qua môi giới.

Thứ năm, bổ sung quy định đối với quyền, nghĩa vụ của cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.

So với luật cũ chỉ quy định về quyền.của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới.bất động sản (Điều 66 Luật KDBĐS 2014) thì luật mới đã bổ sung.thêm quy định về quyền của “cá nhân hành nghề môi giới bất động sản” tại.khoản 2 Điều 64 Luật KDBĐS 2023.

Trong đó, điểm lưu ý là: Khác với doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh.dịch vụ môi giới bất động sản được “thu phí dịch vụ của khách hàng theo thoả thuận của các bên” thì.cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.không được thu phí dịch vụ của khách hàng dưới tư cách cá nhân.hành nghề môi giới bất động sản. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản.giữa cá nhân môi giới với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.được thực hiện tại Điều 63 Luật KDBĐS 2023. 

Tương ứng với quyền thì nghĩa vụ.của “cá nhân hành nghề môi giới bất động sản” cũng được bổ sung.theo quy định tại Điều 65 Luật KDBĐS 2023.

Thứ sáu, thay đổi về thời hạn bổ sung đủ các điều kiện luật định.

Tại khoản 1 Điều 83 Luật KDBĐS 2023 có quy định:

“Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Như vậy, đến ngày 01/02/2025, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) bắt buộc phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật mới. Thời hạn này được rút gọn so với thời hạn luật cũ quy định là “01 năm”.

Ngoài ra, liên quan đến sàn bất động sản:

Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động cũng được điều chỉnh như trên: Trong thời hạn “06 tháng” phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Luật KDBĐS 2023.

Trên đây là những điểm mới nổi bật của Luật KDBĐS hiện hành so với Luật KDBĐS 2014. Bên cạnh những thay đổi được đề cập trong bài viết, Luật KDBĐS còn có những điểm mới khác. Các bên tham gia giao dịch bất động sản cần nắm rõ các quy định này nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mọi thắc mắc liên quan, Quý khách có thể liên hệ với Law Plus qua email info@lawplus.vn hoặc website, hotline 0965 052 039 / 0966 008 030 (WhatsApp, Viber, Zalo).