Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (sau đây gọi là “Luật KDBĐS 2023”), đã có những điểm mới tiến bộ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Luật KDBĐS 2014”). Những điểm sáng này đã thổi một luồng gió mới vào thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam, cho thấy pháp luật ngày càng đi sâu vào cuộc sống người dân.
Trong bài viết này, Law Plus sẽ phân tích những điểm mới đáng chú ý của Luật KDBĐS. Quý khách hàng cần kịp thời cập nhật những thay đổi này để có thể nắm được thế chủ động trên thương trường giao dịch bất động sản.
Table of Contents/Mục lục
Thứ nhất, Luật KDBĐS có quy định về các trường hợp cụ thể mà Luật này không điều chỉnh.
Ta thấy rằng, Điều 1 Luật KDBĐS 2014 chỉ quy định đơn thuần về các trường hợp được Luật này điều chỉnh. Trong khi đó, Điều 1 Luật KDBĐS 2023 không chỉ quy định về các trường hợp được Luật này điều chỉnh mà còn quy định rõ các trường hợp Luật này không điều chỉnh tại khoản 2, dưới hình thức liệt kê.
Việc quy định cụ thể về phạm vi điều chỉnh giúp việc thực hiện và áp dụng pháp luật trên thực tế trở nên dễ dàng hơn.
Thứ hai, sửa đổi và bổ sung một số định nghĩa tại “Điều 3. Giải thích từ ngữ”.
(i) Khái niệm “Kinh doanh bất động sản”, “Kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “Dự án bất động sản”
Tại khoản 1 Điều 3, khái niệm về “Kinh doanh bất động sản” ở Luật KDBĐS 2023 đã được quy định cụ thể hơn so với Luật KDBĐS 2014 về các hoạt động trong kinh doanh bất động sản, các loại hình kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, Luật KDBĐS 2023 bổ sung thêm khái niệm về “Kinh doanh dịch vụ bất động sản” và khái niệm về “Dự án bất động sản”.
(ii) Khái niệm “Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn”
Quy định về “Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn” cũng được xác định rõ ràng hơn khi Luật KDBĐS 2023 thay thế từ “Nhà” thành từ “Nhà ở” và quy định chặt chẽ hơn về điều kiện Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là “đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2023) thay vì chỉ dừng lại ở việc “đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” như Luật KDBĐS 2014.
Điều này sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn trong việc xác định điều kiện nhà, công trình xây dựng có sẵn so với Luật KDBĐS 2014.
(iii) Khái niệm “Sàn giao dịch bất động sản”
Khái niệm về “Sàn giao dịch bất động sản” cũng được Luật mới quy định rõ ràng hơn (khoản 10 Điều 3 Luật KDBĐS 2023) ở việc phải “được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này”. Điều này sẽ giúp cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động minh bạch hơn, đồng thời cũng giúp những cá nhân, tổ chức liên quan sẽ có những sàng lọc nhất định khi tham gia vào thị trường bất động sản hơn so với quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật KDBĐS 2014.
(iv) Khái niệm “Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”
Khái niệm về “Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng” cũng được Luật KDBĐS 2023 quy định rõ ràng tỷ lệ giá trị tiền thuê mua, thời điểm mà bên thuê mua phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua. Cụ thể:
“Là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua.một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị.nhà ở, công trình xây dựng thuê mua.theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích.sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
số tiền còn lại.được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng.cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp.các bên có thỏa thuận khác;
sau khi hết thời hạn.thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng.trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền.còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu.đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng.trong công trình xây dựng đó.”
(v) Các khái niệm khác
Ngoài ra, tại các khoản 7, 8, 9 Điều 3 Luật KDBĐS 2023 cũng bổ sung thêm các khái niệm về: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, xác lập lại nguyên tắc kinh doanh bất động sản.
Tại Điều 4 Luật KDBĐS 2023 đã thay đổi cụm từ “không trái với quy định của pháp luật” thành cụm từ “không vi phạm điều cấm của luật”. Điều kiện này sẽ góp phần công khai, minh bạch và giới hạn phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế phần nào các hoạt động kinh doanh căn cứ vào ý chí nhận định của các bên không liên quan dựa vào việc nhận định hành vi “không trái với quy định của pháp luật”.
Thứ tư, công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh.
Việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 6 Luật KDBĐS 2023 cũng được quy định chi tiết và rõ ràng hơn khi quy định cụ thể các trường hợp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định thêm về “các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi”.
Việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh.là vấn đề hết sức quan trọng, buộc các chủ thể.kinh doanh bất động sản phải tuân thủ.đúng thông tin, sản phẩm bất động sản mà mình đưa vào kinh doanh.để các bên tham gia giao dịch có thể nắm bắt, đánh giá kịp thời.các vấn đề liên quan. Điều 6 nêu trên được hướng dẫn.chi tiết bởi Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024.
Thứ năm, bổ sung thêm các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản.
Điều chỉnh quy định tại khoản 5 Điều 8 Luật KDBĐS 2014: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.” trở thành hành vi “lừa đảo trong kinh doanh bất động sản” (khoản 4 Điều 8 Luật KDBĐS 2023) để thống nhất với các luật điều chỉnh tương ứng như: pháp luật về hình sự, dân sự, v.v…
Ngoài ra, Luật mới cũng bổ sung thêm các hành vi bị nghiêm cấm như: “2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh” và “5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.”
Thứ sáu, yêu cầu đối với dự án bất động sản.
Điều 11 Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung thêm các yêu cầu đối với dự án bất động sản, cụ thể: “4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng” và “5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.
Đặc biệt, khoản 6 Điều này còn có thêm yêu cầu đối với các dự án đầu tư xây dựng là “Nhà ở” cần tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở, nhằm mục đích thống nhất áp dụng pháp luật trong thực tế và phát huy hết tác dụng của pháp luật chuyên ngành trong quá trình phối hợp, áp dụng, thực thi quy định pháp luật trong thực tiễn.
Thứ bảy, mở rộng phạm vi của các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.
Theo đó, điểm sáng đáng quan tâm hơn cả là Luật quy định cụ thể, mở rộng hơn về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 15 Luật KDBĐS 2023 bổ sung thêm đối tượng là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” và “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” nằm chung trong nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh. Điều này sẽ tạo thuận lợi hơn cho nhóm đối tượng mới trong việc sở hữu, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tại Việt Nam.
Luật mới phân định đối tượng là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam” được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (khoản 2 Điều 15 Luật KDBĐS 2023). Ngoài ra, Luật còn mở rộng thêm phạm vi sử dụng của đối tượng là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam” đối với loại công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình đó.
Đồng thời, Luật mới còn mở rộng phạm vi được mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của các đối tượng là “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, “Tổ chức nước ngoài” theo quy định của pháp luật (khoản 3, 4 Luật KDBĐS 2023).
Thứ tám, bổ sung mức thu tiền đặt cọc tối đa của chủ đầu tư dự án bất động sản.
Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 quy định:
“Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.“
Đây là điểm mới của Luật KDBĐS 2023 khi quy định mức thu tiền đặt cọc.tối đa của chủ đầu tư dự án.bất động sản là 5% giá bán, cho thuê mua. Luật KDBĐS 2014 không có quy định này. Đây là điều khoản luật hóa, giúp hạn chế.những bất cập khi áp dụng pháp luật.trong việc thu tiền đặt cọc đối với.chủ đầu tư bán, cho thuê mua bất động sản.
Thứ chín, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật mới quy định cụ thể ngân hàng bảo lãnh.bao gồm ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh.ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp.tại Việt Nam, mở rộng phạm vi.ngân hàng bảo lãnh, đồng thời quy định chi tiết về.trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện.bảo lãnh ngân hàng trước khi tham gia giao dịch.với khách hàng (khoản 2, 4, 6 Điều 26.Luật KDBĐS 2023).
Khoản 2 Điều 26 Luật KDBĐS 2023 quy định:
“Trường hợp ngân hàng bảo lãnh.chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận.cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ vào.thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng.bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản.văn bản cam kết khẳng định.sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua.nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh.của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi.bản sao văn bản cam kết này.cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng.mua bán, thuê mua nhà ở hình thành.trong tương lai.“
Khoản 4 Điều 26 Luật KDBĐS 2023 quy định:
“Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.hình thành trong tương lai.giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh.có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh.cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.theo quy định của pháp luật về.bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư.để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua.đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành.trong tương lai.”
Khoản 6 Điều 26 Luật KDBĐS 2023 quy định:
“Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua.trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày.ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành.trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên.thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán.của bên mua, thuê mua.theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành.trong tương lai sau khi đã cung cấp.cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua.đã nhận được thư bảo lãnh.của ngân hàng bảo lãnh.”
Trên đây là những điểm mới nổi bật.của Luật KDBĐS 2023 so với.Luật KDBĐS 2014 (Phần 1). Bên cạnh những thay đổi được phân tích.trong bài viết, Luật KDBĐS còn có những điểm mới khác.được Law Plus đề cập trong bài viết tiếp theo. Các bên mua bán bất động sản.cần nắm rõ các quy định này.nhằm tuân thủ đúng pháp luật, bảo vệ tối đa quyền.và lợi ích hợp pháp của mình.
Mọi thắc mắc liên quan, Quý khách có thể liên hệ với Law Plus qua email.info@lawplus.vn hoặc website, hotline 0965 052 039 / 0966 008 030.(WhatsApp, Viber, Zalo).
